🍊 欢迎来到知行小酒馆,这是一档由有知有行出品的播客节目。我们关注投资,更关注怎样更好地生活。我是雨白。
今天,我们终于迎来了备受欢迎的房产万事屋系列的第 3.5 期!聪明如你,肯定猜到了我们要探讨的话题,那就是近期房地产市场一系列让我们目不暇接的政策调整。
为什么说这是第 3.5 期呢?原因是,为了更好地探讨这个话题,我们录了两期节目!
几乎是在前后脚,两位小酒馆的人气嘉宾同时自告奋勇说,想来聊聊最近的房地产市场。第一位,是播客「起朱楼宴宾客」的主理人大卫翁;第二位,是播客「面基」的主理人老钱。而且更妙的是,虽然他俩都想来聊聊房产,但是他们的思考角度可以说是天差地别,一个是从宏观角度切入,立足全局,看未来房地产市场有可能的几种走向,以及不同走向,我们该如何应对;那另一个是从个体角度出发,我们普通人置身事内,面对房产市场的千变万化,该怎么自处。
这两种思考框架都非常精彩,在我看来,对小酒馆的听众们来说都是很宝贵的。所以,当时我就决定,无论如何,我也要把这两个人拉在一起打一架,不是,好好聊一聊,专门为我们小酒馆的听众们,呈现他们完整的思考框架(听懂掌声👏)。
在你现在收听的这一期里,我们主要是从和我们生活相对有些距离的宏观角度切入,自上而下地回顾了过去房地产市场的一些重大变化,以及这一系列政策出台之后的情况和未来有可能的走向。而在这之前,我和一知羊拉着老钱,从普通老百姓、个体房产投资者该怎么看待房产的角度,也录制了一期节目。
这一次,我们整了一个新玩法:
在本期节目上线后的 72 小时内,如果评论数超过了 300 条,或者苹果播客五星评论增加 20 条,我们就会解锁房产万事屋的第 3 期。
让我们一起,从不同视角、不同逻辑框架来分析同一系列的房产政策,看看会得出哪些共识和不同的思考。希望这两场讨论,会对你的房产投资有所启发,对你的家庭资产配置有所帮助✨
🎧 官网地址
youzhiyouxing.cn
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🍶 本期嘉宾
大卫翁:小酒馆的好朋友,公众号「起朱楼宴宾客」& 同名播客主理人
老钱:小酒馆的好朋友,公众号「老钱日日谈」的主理人 & 播客「面基」主理人。
🪂 收听降落点
03:48 不同年龄层对房子的思考
06:22 现金流量表受损 → 精神缩表 → 提前还贷减少负债端
06:59 本轮救的是房地产还是救房价?这个思考角度对我们普通购房者意味着什么?
11:05 金融与房地产:银根连着地根
16:52 来自上一轮房地产牛市的(痛苦的)记忆
18:51 关于中国劳动力成本,大卫翁带来的海外视角观察
21:48 本轮地产宽松周期就像一台精密的手术
23:13 本轮宽松周期和 2015 年那轮有什么不同?
27:45 老钱(90 后)和大卫翁(85 后)介入地产周期的时间和经历不同,导致了想法上的巨大差异
32:46 我们预测房地产的三种走向:① 乐观情景 ② 中性情景 ③ 悲观情景,以及三种情况发生的概率有多大?
36:59 最近观察到的一些现象:挂牌量增多,抛压很大,成交边际趋弱
39:38 本轮购房动力不足背后,大家的顾虑是什么?
43:39 希望本轮房地产能稳住,也希望房价上涨别透支
47:08 越南房地产市场越来越像中国了?
49:26 日本的作业没法抄,中国房地产市场遇到的困难没有先例
51:08 如果未来房地产市场要硬着陆,那保交楼这件事能得到解决吗?
57:35 针对三种不同的未来预期,我们买房者分别应该采取什么样的行动?
58:53 老钱的重点观察对象:刚需房的共识是否会在这一轮破灭
61:12 老百姓对房产的刚需未来会如何解决:刚需房、保障房还是租房?
66:35 什么时候应该尽快上车?在最悲观的未来预期发生的时候
68:12 给买房者的实用建议:月还款额不超过税前工资的 30%;算清自己的现金流能否扛过 5~8 年的周期
72:42 卖房者看这里:针对三种不同的未来预期,卖房者又该采取什么样的行动?
74:50 总算打起来了!超一线限购是否会放开,大卫翁和老钱打了个赌!你支持哪一边?
81:07 二三线和更低线城市,这一轮买卖房产有哪些需要特别注意的地方?
83:21 无论一线城市还是三线城市,一定要重视房产所在的物业服务水平
84:15 三线及以下购房观点参考:① 买房取决于是否有使用需求;② 尽量一步到位;③ 挑选有稀缺性有亮点的房子
85:32 总结 & 彩蛋🎉
📁 参考资料
买房自测表格
69:59 「过去这么多年,我一直在强调买房自测表格的重要性,其实是想请大家算明白,不要再像上一轮那样哪怕背负着 5%~6% 的房贷利率也要去硬上车。请大家务必算好安全边际。」
如果你只是有个模糊的买房念头,这份表格能帮忙落地——有没有资格买?谁来买?目前能买多少钱的房子?月供压力大不?生活状态的改变源自现金流变动,而买房就是个长期影响现金流的决策。
如果一个决定要让你负债 10 年以上,最好做决定之前就把影响计算清楚,而不是之后。
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值得一看的宏观杠杆率
17:32 「其实,从 2018 年就开始稳杠杆了,或者是去杠杆。然后,到 2020 年大家说卓有成效,放假又开始小涨了一批。但是,到 2020 年的第三季度,居民部门杠杆率一直稳到了今天。那也就是说,接下来一轮能『扛鼎』的又是居民部门,那居民部门能扛的也就是房子。」
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27:02 「那如果回顾一下过去,还发生了几件事。第一个就是居民部门的宏观杠杆率快速提升到了 62%,然后稳了,从 2020 年一直稳到了今年。那接下来,可能还要由居民部门去加杠杆。那这个杠杆水平,我们可以横向比日本、美国,看看还有多少加的空间。」
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北京上海成交套数及换手率
37:42 「房价上涨本身是一个量价关系。
如果我们参考 2016 年那轮上涨的细节,它是这样的:成交量先起来,这就是所谓的『量在价先』👉 这个成交量把当时市面上诚心卖的、没有硬伤的、有性价比的房源快速扫掉了 👉 这个时候,你会发现市面上没有太好的房源了 👉 大家开始涨价,越涨买房人越慌,他越要求他越想快点上车 👉 那房东就可以坐地起价,或者说一天一个价。这也是 2016 年那轮非常常见的新闻,这个过程把大家的房子的价格给拉起来了,因为房价和股价一样,它都是边际成交去定价的。
这是我们看到的那一轮上涨,那也就是说,如果量不起来,价是不太可能起来的。从 2020 年至今,我们看到的一线城市的房价是K型分化的。以北京为例,学区房涨得是很好的。然后,以上海和深圳为例,改善型住房或者是高总价住房的涨幅是很高的。」
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🔍 延伸信息
🏠 房产万事屋:
E76 对话远川杨天楠:我真希望!我在买房前知道这些房地产常识
E91 对话羊迪:知无不言!那个从一线到二线的房产人,想告诉你的一切
🎧 两位嘉宾做客本台的节目一览:
🤵起朱楼宴宾客:
E53 对话起朱楼宴宾客:提前还贷是最好的理财方式?这不仅是经济账,更是情绪账
E69 魔幻的 2022 年过去了,2023 年的市场会好吗?
E86 听完这一期,读不读《投资第 1 课》都没关系
老钱:
E16 跟「老钱日日谈」聊聊人生中的资产配置:把曲线拉长,保持身体健康
E62 当父母老了,我们还在异地漂着
E83 我们对公积金的态度:应用尽用,能取就取
E96 给忙碌者的医保实操课:你 80% 的困惑,我们都解答了!
📖 节目里提到的书籍:估值原理
🌐 知行小酒馆的公告牌
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知行读书会:《金钱心理学》《持续买入》《更富有、更睿智、更快乐》《与巴菲特共进午餐时,我顿悟到的 5 个真理》《财富自由之路》《投资第 1 课》
房产万事屋:必备常识、二线城市购房
基金经理访谈:姜诚
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制作 有知有行
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